Loi Pinel (Métropole)

La loi Pinel, est la loi fiscale la plus commune pour l’investissement dans le logement neuf. C’est une loi fiscale avantageuse, facile à appréhender et relativement large sur les conditions nécessaires pour en bénéficier. Il « suffit » de l’associer à un bon « produit » pour avoir un investissement efficace. C’est là que cela se complique. Trouver le bon produit. Vous trouverez ci-dessous les principales informations. Pour en connaitre les subtilités qui permettront d’améliorer votre rentabilité, appelez-nous.

Mis en place depuis 2014 et succédant aux dispositifs Scellier et Duflot, ce dispositif est applicable aux investissements acquis jusqu’au 31 décembre 2021 (Loi de finances 2018).

AVANTAGE FISCAL : Réduction d’impôt de :

  • 12% du prix de revient de l’investissement répartie sur 6 ans, soit 2% par an
  • 18% sur 9 ans (le plus rentable)
  • 21% sur 12 ans (peu pratiquée, souvent plus intéressant de transférer en LMNP)

plafonnée à un montant par mètre carré de surface habitable (5500€/m2 de surface habitable) dans la  limite de 300 000 €. La réduction d’impôt est prise en compte dans le plafonnement des niches fiscales pour un montant actuel à 10 000€.

CONDITIONS A RESPECTER :
Loyer plafonné et conditions de ressource du locataire. Engagement  initial de location de 6 ou 9 ans prorogeable à 12 ans.
 

DISPOSITIF :
Les particuliers qui acquièrent un logement destiné à la location à usage d’habitation principale (location nue) peuvent réduire de leurs impôts jusqu’à 21 % du prix de revient de l’investissement, plafonné à un montant par mètre carré de surface habitable dans la limite de 300 000 €. Cet avantage fiscal est toutefois subordonné à plusieurs obligations (voir ci-après).

LOGEMENTS CONCERNES : Peuvent bénéficier de ce dispositif Pinel lié au neuf :

  • les acquisitions de logements situés en France dans les zones Abis, A et B1 (B2 sur dérogation)
  • les acquisitions de logements neufs ou en état futur d’achèvement
  • les acquisitions de logements réhabilités dès lors qu’ils ont été soumis à la TVA immobilière

Qu’entend-t-on par logement neuf ?

Par logement neuf, il convient d’entendre les immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit avant leur acquisition.

La réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111-9 du code de la construction et de l’habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret.

A noter qu’un logement loué nu dans une résidence de retraite ou pour étudiant peut bénéficier du dispositif Pinel. En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de tourisme ne peut prétendre au bénéfice de ce statut. Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de l’acquisition, de la construction ou de la transformation d’au plus deux logements.

L’option en faveur de la réduction d’impôt est exercée par l’investisseur lors de sa déclaration de revenus ; elle comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant une durée de neuf ans.

  • Le locataire doit en faire son habitation principale
  • La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date  d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
  • L’engagement de location doit prévoir que le loyer du locataire apprécié  à la date de conclusion du bail ne doit pas excéder des plafonds fixés par  décret (et un plafond de ressources dans le cas de l’option de la déduction  forfaitaire).

LOYER :

Le loyer se détermine par trois éléments :

  • Le montant par m2 est plafonné en fonction du zonage de chaque ville (pdf des villes ci-dessous)
  • La surface Pinel = Surface habitable + 50% de la surface de certaines annexes dans la limite de 8m2
  • Un coefficient de pondération lié à la taille du logement = (0,7+ 19/S²Pinel)

Loyers plafonnés = Loyer de référence * S² Pinel * (0,7+19/surface pinel)

Le loyer mensuel par mètre carré, hors charges, ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, aux plafonds fixés par décret selon la zone dans laquelle se situe le logement. Ces plafonds (article 150) de loyer sont relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.

RESSOURCES DU LOCATAIRE :

Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence du foyer figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (n-2).

Le plafond de ressources à retenir s’apprécie à la date de signature du bail en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux.

Les plafonds (Article 270) de ressources, fixés par décret, sont révisés chaque année, en fonction de l’évolution annuelle du salaire minimum de croissance.

En cas de rupture de l’un des engagements pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font l’objet d’une reprise. Exception faite si la rupture des engagements est due 
 

  • a l’invalidité d’un des deux époux soumis à imposition commune 
  • au licenciement du contribuable ou de son époux soumis à imposition  commune 
  • au décès du contribuable ou de son époux

PINEL REHABILITE

Cette réduction d’impôt est applicable, dans les mêmes conditions que le dispositif « Pinel » neuf aux locaux affectés à un usage autre que l’habitation et que le contribuable transforme en logements, ainsi que des logements qui ne se satisfont pas aux caractéristique de décence prévues à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et qui font l’objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.

Dans ces cas, le prix de revient pour l’application du taux réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des locaux augmentés du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. Ce prix de revient pour calculer la réduction d’impôt est plafonné à un montant par mètre carré de surface habitable ou à 300 000 €. La période de réduction d’impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de ces travaux.

Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt ne peuvent faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

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